Immagina Milano, primavera del 2015: l’Expo sta per aprire i battenti, e la città si prepara a un’esplosione di turisti da ogni angolo del mondo. È l’alba di una rivoluzione: gli affitti brevi stanno per decollare. Airbnb e Booking sono ancora piattaforme giovani, in un mercato che sembra una terra di nessuno. Pochi controlli, regole vaghe, e un’opportunità enorme per i proprietari. Ma quella era solo l’inizio della storia. Oggi, nel 2025, il panorama è cambiato radicalmente, e per chi vuole affittare un appartamento a Milano (o in qualsiasi altra città italiana), conoscere le normative è essenziale per non sbagliare. Ti racconto com’è andata e cosa devi sapere per essere in regola oggi.
Il Big Bang degli Affitti Brevi: Milano Post-Expo
Tutto inizia con l’Expo. Milano si trasforma in una calamita per i viaggiatori, e i proprietari scoprono che un appartamento vuoto può diventare una miniera d’oro. È il 2017 quando il DL 50/2017 (link) definisce ufficialmente la locazione breve come un contratto di locazione sotto i 30 giorni, senza obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate. Semplice, no? Ma la semplicità dura poco. La domanda cresce, il turismo si espande, e lo Stato si accorge che serve più ordine.
Nel 2018, la sola città di Milano conta oltre 18.000 annunci su Airbnb (link).
L’Era Pre-Covid: le Regole Esistono, Ma Chi le Controlla?
All’inizio, le normative ci sono, ma mancano i sistemi per farle rispettare. Vuoi affittare? Basta un annuncio online e un contratto con ciascun ospite. Non c’è traccia di codici identificativi o portali obbligatori. È il Far West degli affitti brevi: tutti possono provarci, e molti ci riescono senza troppe domande. Poi arriva il 2020, e il mondo si ferma. Sei mesi di silenzio, e il mercato sembra sul punto di collassare.
Post-Covid: Il Boom e le Prime Contromisure
Il turismo riparte più forte di prima. Milano si riempie di eventi, la domanda esplode, e con essa l’offerta. Ma lo Stato non sta a guardare. Nel 2023, entra in vigore il modulo DAC7 (link), una direttiva europea che obbliga le piattaforme digitali, come le OTA (es. Airbnb, Booking), a segnalare all’Agenzia delle Entrate i redditi generati dai loro utenti, come host e proprietari di immobili. Introdotto per combattere l’evasione fiscale e garantire trasparenza nelle transazioni online, il DAC7 impone alle piattaforme di trasmettere dati su guadagni, transazioni e identità dei venditori. Parallelamente, l’attenzione sulla cedolare secca si intensifica: questo regime fiscale al 21% per gli affitti brevi diventa più monitorato, rendendo obbligatoria la dichiarazione dei redditi percepiti tramite le piattaforme, senza possibilità di omissioni.
Nello stesso anno, a Milano la tassa di soggiorno raddoppia, passando da 3,00€ a 6,30€ a persona per notte (fino a 14 giorni). È il segnale: il mercato è troppo redditizio per lasciarlo senza regole.
Dopo una crescita costante fino al 2019 e un inevitabile calo durante il Covid, il settore ha ripreso vigore, toccando il suo picco nel settembre 2023 con 24.177 annunci – un aumento del 35% rispetto al 2018.
2024: La Svolta Nazionale
Intanto, dal 10 maggio 2024 la cedolare secca cambia (link): dal secondo immobile in poi, paghi il 26%, un incentivo a favorire gli affitti lunghi. E a Milano, il Comune vieta le cassette di sicurezza sui pali stradali: addio al vecchio trucco del self check-in improvvisato. Nella seconda metà del 2024, nasce il Codice Identificativo Nazionale (CIN) (link), richiesto tramite il portale “Impresa in un Giorno” (link). Ma perché un nuovo codice, se c’era già il CIR? Introdotto nel 2015, il CIR cambiava nome e regole da regione a regione – solo a titolo di esempio: CIR in Lombardia, IUN in Sardegna, CIS in Piemonte – creando un caos normativo che favoriva evasione fiscale e annunci irregolari su piattaforme come Airbnb e Booking. Il CIN affianca il CIR, unificando il sistema in una banca dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo. Obiettivo? Tracciare ogni immobile, contrastare milioni di euro di redditi non dichiarati e garantire sicurezza con requisiti standard, proteggendo turisti e favorendo hotel e B&B. Il CIN è diventato obbligatorio da gennaio 2025. Le piattaforme si adeguano: senza CIN, il tuo annuncio non va online.
2025: Sicurezza e Controllo Totale
Eccoci al presente. Gennaio 2025 segna un nuovo capitolo. Ogni appartamento deve avere un estintore da 10 litri e, se non è full electric, un doppio rilevatore di monossido di carbonio e gas. Una circolare del Ministero dell’Interno alle Questure italiane (link) prova a imporre il check-in di persona, ma l’Associazione di categoria dei Property Manager – AIGAB – vince: il self check-in resta, purché digitale e tracciato (link). È l’anno del Giubileo, e l’Italia vuole ordine senza soffocare il turismo. A Milano, con più di 24.000 annunci attivi (link), essere in regola non è più un optional: multe fino a 8.000 euro aspettano chi sgarra.
Il Turismo a Milano: Dati e Tendenze
Il turismo si evolve, e con esso le regole. Dal 2015, il Codice Identificativo di Riferimento (CIR) (link) è obbligatorio per chi affitta su piattaforme come Booking e Airbnb. Ottenerlo richiede la presentazione della SCIA al SUAP di Milano, un processo che nel 2025 si completa tramite SPID, con dati catastali e almeno due settimane di attesa. Con il CIR, gli host accedono ai portali regionali per trasmettere i dati statistici sul turismo, come il “Ross1000” in Lombardia (link), e al Portale Alloggiati della Polizia di Stato (link), dove registrano i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. È il primo passo verso un sistema più strutturato e trasparente in tutta Italia.
Gli affitti brevi a Milano continuano a prosperare, concentrandosi nei quartieri centrali come Porta Venezia, Duomo, Brera, Sarpi e Stazione Centrale (link). La domanda è cresciuta costantemente: nel 2024, si è registrato un aumento del 4% rispetto al 2023, nonostante un lieve calo nel numero di annunci disponibili (link). Il prezzo medio per notte è salito da 164€ nel 2023 a 174€ nel 2024, riflettendo una forte pressione sulla domanda e una disponibilità limitata di immobili. Questa dinamica è guidata da diversi fattori: il ritorno del turismo internazionale post-pandemia, con eventi come la Fashion Week e il Salone del Mobile che attirano milioni di visitatori, ha reso i quartieri centrali magneti per i viaggiatori. Inoltre, l’attesa per le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 ha già iniziato a stimolare investimenti in locazioni turistiche.
La Tua Guida per il 2025
Oggi, affittare brevemente significa muoversi con attenzione. Parti dalla SCIA al SUAP per il CIR, poi richiedi il CIN. Registra gli ospiti sul Portale Alloggiati e su Ros1000 e completa le relative pratiche, firma un contratto con loro (senza depositarlo), e raccogli la tassa di soggiorno. Paga la cedolare secca – 21% o 26% – e tieni i documenti in ordine. Sembra complicato? Lo è, ma non deve spaventarti. Con un po’ di preparazione – o un property manager come noi – puoi trasformare il tuo appartamento in un guadagno sicuro.
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