Immagina un’estate di qualche anno fa. Un appartamento al mare, un annuncio su Airbnb scritto di getto, qualche foto scattata col telefono e – puff – prenotazioni che arrivano come onde. Nessun codice da richiedere, nessuna Questura da avvisare. Bastava aprire la porta agli ospiti e incassare. Bei tempi, vero? Ma svegliati: è il 2025, e il mondo degli affitti brevi è diventato un labirinto di regole, codici e portali. La buona notizia? Non è complicato come sembra. Con questa guida, ti porto per mano attraverso i cinque passaggi chiave per avviare la tua attività di affitto breve in Italia – e uscirne senza un mal di testa.

Perché Tutto Questo Caos di Regole?

C’era una volta il Far West degli affitti brevi, dove chiunque con una stanza libera poteva sentirsi un albergatore. Poi il turismo è esploso, i Comuni hanno fiutato i guadagni delle tasse di soggiorno, e lo Stato ha deciso che era ora di mettere ordine. Risultato: normative più severe, controlli più stretti e qualche proprietario che, spaventato, ha mollato tutto per passare agli affitti lunghi. Ma non è il tuo caso, vero? Tu sei qui per capire come trasformare il tuo appartamento in un’opportunità – e farlo in regola. Ecco i cinque passi per partire col piede giusto.

1. SCIA al SUAP: Il Tuo Biglietto d’Ingresso

Cos’è questo SUAP?

Immagina il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) come la portineria del Comune: è lì che bussi per dire “Ehi, voglio affittare casa ai turisti!”. È un portale online che semplifica i rapporti tra te e la burocrazia. Ogni Comune ne ha uno, e il tuo compito è usarlo per comunicare che stai iniziando.

Perché serve la SCIA?

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è il tuo “via libera”. Dici al Comune che il tuo appartamento è pronto per gli ospiti, e loro lo annotano. La bellezza? Non devi aspettare un permesso: presenti la SCIA e puoi iniziare subito, salvo controlli successivi. È come dire: “Fidatevi, sono in regola!”.

Come si fa, passo dopo passo?

• Vai su Impresa in un Giorno, il portale nazionale che ti collega al SUAP del tuo Comune.
• Cerca la sezione dedicata agli affitti brevi (di solito sotto “Turismo” o “Attività ricettive”).
• Compila il modulo con i tuoi dati (nome, codice fiscale) e quelli dell’immobile (indirizzo, dati catastali). Serve lo SPID, quindi assicurati di averlo.
• Allega i documenti richiesti: spesso bastano una copia del documento d’identità e i dati catastali, ma alcuni Comuni chiedono anche la planimetria o il certificato di agibilità.
• Invia tutto con un clic. Fatto! Ora sei ufficialmente un host, e il Comune ti darà il tuo CIR.

Un consiglio? Verifica sul sito del tuo Comune i dettagli esatti. Milano, Roma o un paesino di montagna: ogni SUAP ha le sue piccole manie. E se ti perdi, un colpo di telefono all’ufficio SUAP chiarisce tutto in cinque minuti.

2. Partita IVA: Il Grande Dilemma

Serve o non serve?

Ecco la domanda da un milione di euro. La Partita IVA spaventa, ma non è il mostro che sembra. Dipende da come gestisci il tuo affitto breve. Facciamo chiarezza con una storia.

Quando puoi farne a meno

Metti caso che sei Marco, proprietario di una casetta in Puglia. La affitti per tre settimane d’estate, senza troppi pensieri: ospiti che vanno e vengono, tu incassi e dichiari tutto nella tua dichiarazione dei redditi con la cedolare secca al 21%. Niente pulizie organizzate, niente check-in professionali. In questo caso, sei un privato che affitta in modo “occasionale”. La Partita IVA? Non ti serve.

Quando invece è obbligatoria

Ora immagina Laura, che ha due appartamenti a Firenze. Li affitta tutto l’anno su Airbnb, ha un calendario prenotazioni che sembra un’agenda ministeriale e offre pulizie, biancheria, persino un welcome kit con bottiglia di Chianti. Laura non è più una privata: la sua attività è “abituale e organizzata”. L’Agenzia delle Entrate la guarda e dice: “Cara, apri la Partita IVA”. Lo stesso vale se gestisci più immobili o sei una società.

Come decidere?

Chiediti: “È un’attività sporadica o un lavoro strutturato?”. Se affitti solo ogni tanto, stai tranquillo. Ma se il tuo appartamento è un via vai di turisti e hai un sistema rodato, meglio aprire la Partita IVA per evitare sorprese fiscali. Un commercialista ti aiuta a fare i conti: il regime forfettario, per esempio, è una passeggiata per chi inizia.

3. Portale Alloggiati: La Questura Ti Osserva

Perché la Questura?

Non sei James Bond, ma ospitare turisti ti rende un po’ responsabile della sicurezza. Per legge, devi comunicare i dati dei tuoi ospiti (nome, cognome, documento) alla Polizia di Stato entro 24 ore dal loro arrivo. Anche se affitti una stanza per una notte sola.

Cos’è il Portale Alloggiati?

È il sistema online della Questura dove registri chi dorme a casa tua. Sembra complicato, ma è più semplice di un check-in all’aeroporto.

Come funziona?

• Vai su Portale Alloggiati.
• Compila il modulo di richiesta credenziali con i dati della tua struttura (indirizzo, tipo di attività).
• Invia la richiesta. Dopo qualche giorno (a volte anche meno), ricevi username e password via email.
• Accedi e inizia a inserire i dati degli ospiti: nome, documento, date di soggiorno. Ogni check-in, un clic.

Attenzione

In teoria, tutto è digitale. In pratica, alcune Questure old-school potrebbero chiederti di passare di persona per il primo accesso. Dai un’occhiata al sito della tua Questura locale per evitare sorprese. E non dimenticare: ritardi o omissioni possono costarti una multa. Meglio essere puntuali.

4. Tassa di Soggiorno: Essere in regola con il Comune

Cos’è?

Se il tuo Comune è una meta turistica (pensa a Roma, Venezia, o anche piccoli borghi), probabilmente chiede una tassa di soggiorno. La pagano gli ospiti – da 2 a 6 euro a notte, a seconda della città – ma tu hai il compito di riscuoterla e versarla.

Come mi registro?

– Vai sul sito del tuo Comune e cerca la sezione “Tassa di soggiorno” (di solito ben visibile). Esempio: Comune di Milano.

– Accedi al portale dedicato, spesso con SPID o credenziali fornite dal Comune.

– Registra la tua struttura e ottieni un account per gestire i versamenti.

– Ogni mese o trimestre (dipende dal Comune), dichiari quanto hai incassato e versi la somma.

Un esempio pratico

A Milano, nel 2025, la tassa è di 6,30 euro a persona per notte (max 14 notti). Se ospiti una coppia per tre giorni, incassi 37,80 euro e li versi al Comune entro la scadenza. Semplice, no? Basta tenere un foglio Excel (o affidarti a un property manager come noi che lo fa al posto tuo).

Occhio alle eccezioni

Alcuni Comuni esentano bambini, studenti o soggiorni lunghi. Controlla il regolamento locale per non sbagliare.

5. CIR e CIN: I Codici Che Danno un Nome al Tuo Appartamento

Due codici, un obiettivo

CIR e CIN sono come il nome e il cognome della tua struttura: servono a identificarti nel mare degli affitti brevi. Senza, non esisti per le piattaforme e le autorità.

La Tua Avventura Sta per Iniziare

Eccoci alla fine del viaggio. Cinque passi – SCIA, Partita IVA (forse), Portale Alloggiati, Tassa di Soggiorno, CIR e CIN – e sei pronto a trasformare il tuo appartamento in una piccola macchina da guadagni. Sembra tanto? In realtà, con un po’ di organizzazione, puoi sbrigare tutto in una settimana. E i costi? Se fai da solo, spendi solo il tuo tempo. Se ti affidi a un commercialista, calcola 200-300 euro per mettere tutto in regola.

Oppure c’è un’altra strada. Noi di Xenia ci occupiamo di ogni dettaglio burocratico – dalla SCIA al CIN, dalla Questura alla tassa di soggiorno – senza costi extra per i proprietari che ci scelgono. Vuoi affittare senza pensieri? Contattaci e scopri come rendere il tuo appartamento una storia di successo, senza un solo mal di testa.

Pronto a scrivere il prossimo capitolo?

Gli affitti brevi non sono più il gioco di una volta, ma sono ancora un’opportunità d’oro. Milano, Roma, una baita in montagna o una casa al mare: ovunque tu sia, il 2025 è l’anno per partire. E con questa guida, sai esattamente da dove cominciare.

Immagina Milano, primavera del 2015: l’Expo sta per aprire i battenti, e la città si prepara a un’esplosione di turisti da ogni angolo del mondo. È l’alba di una rivoluzione: gli affitti brevi stanno per decollare. Airbnb e Booking sono ancora piattaforme giovani, in un mercato che sembra una terra di nessuno. Pochi controlli, regole vaghe, e un’opportunità enorme per i proprietari. Ma quella era solo l’inizio della storia. Oggi, nel 2025, il panorama è cambiato radicalmente, e per chi vuole affittare un appartamento a Milano (o in qualsiasi altra città italiana), conoscere le normative è essenziale per non sbagliare. Ti racconto com’è andata e cosa devi sapere per essere in regola oggi.

Il Big Bang degli Affitti Brevi: Milano Post-Expo

Tutto inizia con l’Expo. Milano si trasforma in una calamita per i viaggiatori, e i proprietari scoprono che un appartamento vuoto può diventare una miniera d’oro. È il 2017 quando il DL 50/2017 (link) definisce ufficialmente la locazione breve come un contratto di locazione sotto i 30 giorni, senza obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate. Semplice, no? Ma la semplicità dura poco. La domanda cresce, il turismo si espande, e lo Stato si accorge che serve più ordine.

Nel 2018, la sola città di Milano conta oltre 18.000 annunci su Airbnb (link).

L’Era Pre-Covid: le Regole Esistono, Ma Chi le Controlla?

All’inizio, le normative ci sono, ma mancano i sistemi per farle rispettare. Vuoi affittare? Basta un annuncio online e un contratto con ciascun ospite. Non c’è traccia di codici identificativi o portali obbligatori. È il Far West degli affitti brevi: tutti possono provarci, e molti ci riescono senza troppe domande. Poi arriva il 2020, e il mondo si ferma. Sei mesi di silenzio, e il mercato sembra sul punto di collassare.

Post-Covid: Il Boom e le Prime Contromisure

Il turismo riparte più forte di prima. Milano si riempie di eventi, la domanda esplode, e con essa l’offerta. Ma lo Stato non sta a guardare. Nel 2023, entra in vigore il modulo DAC7 (link), una direttiva europea che obbliga le piattaforme digitali, come le OTA (es. Airbnb, Booking), a segnalare all’Agenzia delle Entrate i redditi generati dai loro utenti, come host e proprietari di immobili. Introdotto per combattere l’evasione fiscale e garantire trasparenza nelle transazioni online, il DAC7 impone alle piattaforme di trasmettere dati su guadagni, transazioni e identità dei venditori. Parallelamente, l’attenzione sulla cedolare secca si intensifica: questo regime fiscale al 21% per gli affitti brevi diventa più monitorato, rendendo obbligatoria la dichiarazione dei redditi percepiti tramite le piattaforme, senza possibilità di omissioni.

Nello stesso anno, a Milano la tassa di soggiorno raddoppia, passando da 3,00€ a 6,30€ a persona per notte (fino a 14 giorni). È il segnale: il mercato è troppo redditizio per lasciarlo senza regole.

Dopo una crescita costante fino al 2019 e un inevitabile calo durante il Covid, il settore ha ripreso vigore, toccando il suo picco nel settembre 2023 con 24.177 annunci – un aumento del 35% rispetto al 2018.

2024: La Svolta Nazionale

Intanto, dal 10 maggio 2024 la cedolare secca cambia (link): dal secondo immobile in poi, paghi il 26%, un incentivo a favorire gli affitti lunghi. E a Milano, il Comune vieta le cassette di sicurezza sui pali stradali: addio al vecchio trucco del self check-in improvvisato. Nella seconda metà del 2024, nasce il Codice Identificativo Nazionale (CIN) (link), richiesto tramite il portale “Impresa in un Giorno” (link). Ma perché un nuovo codice, se c’era già il CIR? Introdotto nel 2015, il CIR cambiava nome e regole da regione a regione – solo a titolo di esempio: CIR in Lombardia, IUN in Sardegna, CIS in Piemonte – creando un caos normativo che favoriva evasione fiscale e annunci irregolari su piattaforme come Airbnb e Booking. Il CIN affianca il CIR, unificando il sistema in una banca dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo. Obiettivo? Tracciare ogni immobile, contrastare milioni di euro di redditi non dichiarati e garantire sicurezza con requisiti standard, proteggendo turisti e favorendo hotel e B&B. Il CIN è diventato obbligatorio da gennaio 2025. Le piattaforme si adeguano: senza CIN, il tuo annuncio non va online.

2025: Sicurezza e Controllo Totale

Eccoci al presente. Gennaio 2025 segna un nuovo capitolo. Ogni appartamento deve avere un estintore da 10 litri e, se non è full electric, un doppio rilevatore di monossido di carbonio e gas. Una circolare del Ministero dell’Interno alle Questure italiane (link) prova a imporre il check-in di persona, ma l’Associazione di categoria dei Property Manager – AIGAB – vince: il self check-in resta, purché digitale e tracciato (link). È l’anno del Giubileo, e l’Italia vuole ordine senza soffocare il turismo. A Milano, con più di 24.000 annunci attivi (link), essere in regola non è più un optional: multe fino a 8.000 euro aspettano chi sgarra.

Il Turismo a Milano: Dati e Tendenze

Il turismo si evolve, e con esso le regole. Dal 2015, il Codice Identificativo di Riferimento (CIR) (link) è obbligatorio per chi affitta su piattaforme come Booking e Airbnb. Ottenerlo richiede la presentazione della SCIA al SUAP di Milano, un processo che nel 2025 si completa tramite SPID, con dati catastali e almeno due settimane di attesa. Con il CIR, gli host accedono ai portali regionali per trasmettere i dati statistici sul turismo, come il “Ross1000” in Lombardia (link), e al Portale Alloggiati della Polizia di Stato (link), dove registrano i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. È il primo passo verso un sistema più strutturato e trasparente in tutta Italia.

Gli affitti brevi a Milano continuano a prosperare, concentrandosi nei quartieri centrali come Porta Venezia, Duomo, Brera, Sarpi e Stazione Centrale (link). La domanda è cresciuta costantemente: nel 2024, si è registrato un aumento del 4% rispetto al 2023, nonostante un lieve calo nel numero di annunci disponibili (link). Il prezzo medio per notte è salito da 164€ nel 2023 a 174€ nel 2024, riflettendo una forte pressione sulla domanda e una disponibilità limitata di immobili. Questa dinamica è guidata da diversi fattori: il ritorno del turismo internazionale post-pandemia, con eventi come la Fashion Week e il Salone del Mobile che attirano milioni di visitatori, ha reso i quartieri centrali magneti per i viaggiatori. Inoltre, l’attesa per le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 ha già iniziato a stimolare investimenti in locazioni turistiche.

La Tua Guida per il 2025

Oggi, affittare brevemente significa muoversi con attenzione. Parti dalla SCIA al SUAP per il CIR, poi richiedi il CIN. Registra gli ospiti sul Portale Alloggiati e su Ros1000 e completa le relative pratiche, firma un contratto con loro (senza depositarlo), e raccogli la tassa di soggiorno. Paga la cedolare secca – 21% o 26% – e tieni i documenti in ordine. Sembra complicato? Lo è, ma non deve spaventarti. Con un po’ di preparazione – o un property manager come noi – puoi trasformare il tuo appartamento in un guadagno sicuro.

Vuoi sapere come iniziare da zero? Leggi la nostra Guida sugli Adempimenti Burocratici (#) o scopri come Xenia rende il self check-in semplice e conforme in Gestione Self Check-in con Xenia (#).

Immagina un viaggiatore degli anni ’80. Valigia in mano, cartina sgualcita, arriva in hotel dopo un volo infinito. Alla reception, una fila di ospiti stanchi, un impiegato che batte sulla tastiera di un computer antidiluviano, e finalmente – dopo firme, documenti e sorrisi di circostanza – eccola: la chiave. Non c’era scelta, non c’era alternativa. Il check-in era un rituale lento, faccia a faccia, perché la tecnologia semplicemente non offriva di più. Ma i viaggiatori, in fondo, sognavano già altro: arrivare quando volevano, senza aspettare nessuno. Oggi, nel 2025, quel sogno è realtà. Il self check-in ha ribaltato le regole dell’ospitalità, e questa è la storia di come ci siamo arrivati – e di come Xenia sta rendendo tutto più semplice, sicuro e (udite udite) gratuito.

Quando il Check-in Era un’Odissea

Torniamo indietro. Negli anni ’90, il massimo della modernità era un telefono fisso per confermare la prenotazione. Gli hotel dominavano il mondo dell’ospitalità, e il check-in in presenza non era una scelta: era l’unica opzione. Non perché i viaggiatori amassero chiacchierare con il receptionist, ma perché non c’era modo di fare diversamente. Le serrature erano meccaniche, le chiavi pesanti come lingotti, e l’idea di entrare in camera alle 2 di notte senza svegliare qualcuno? Fantascienza. Eppure, il desiderio di libertà c’era eccome. Aspettava solo che la tecnologia lo liberasse.

Poi è arrivato internet. Prenotazioni online, piattaforme come Airbnb, serrature smart: il mondo si è spalancato. I viaggiatori hanno iniziato a pretendere flessibilità, e l’ospitalità ha dovuto correre ai ripari. Il self check-in non è nato perché improvvisamente abbiamo smesso di amare il contatto umano. È nato perché, finalmente, potevamo soddisfare un bisogno che c’era da sempre: arrivare senza vincoli, a modo nostro.

La Voce dei Viaggiatori: “Dateci Autonomia!”

Non è solo una sensazione. I numeri parlano chiaro. Secondo il Mews Survey del 2024 (HotelSpeak), quasi l’80% dei viaggiatori sceglierebbe una struttura con self check-in, e oltre il 40% preferisce strumenti digitali per gestire il proprio soggiorno. Un altro sondaggio, quello di BITS Arabia su 7.000 viaggiatori, è ancora più netto: l’80% ama i sistemi contactless, e il 73% è pazzo per le chiavi digitali. Tradotto? La gente vuole controllo. Vuole aprire la porta con un clic, senza aspettare che qualcuno gli porga una chiave come in un cerimoniale medievale.

L’Evoluzione del Self Check-in: Da Improvvisazione a Tecnologia

Ma come siamo passati dalla reception anni ’80 alle serrature che si aprono con un’app? È stato un viaggio, con qualche inciampo e molte invenzioni. Ecco i tre capitoli principali della saga del self check-in.

1. La Cassetta Appesa al Palo: L’Età della Pietra

All’inizio, quando gli affitti brevi erano il Far West, qualcuno ha avuto un’idea geniale (o così pensava): “Mettiamo le chiavi in una cassetta di sicurezza legata a un palo in strada!”. Economico? Sì. Pratico? Anche. Sicuro? Neanche per sogno. Le chiavi lasciate in un luogo pubblico erano un invito a nozze per i malintenzionati. E poi c’era un piccolo dettaglio: fissare una cassetta su un palo senza permesso era illegale. Multe, lamentele dei vicini, e il Comune che bussa alla porta. Risultato? Un esperimento fallito, bandito in molte città, da Milano a Roma.

2. I Punti di Deposito: Un Passo Avanti (Ma Non Troppo)

Imparata la lezione, sono arrivati sistemi più furbi. Pensa a servizi come KeyNest: lasci le chiavi in un “safe place” – un negozio, una tabaccheria, un ufficio convenzionato – e l’ospite riceve un codice per ritirarle. Meglio, no? Certo, era più sicuro e rispettava le regole. Ma c’era un problema: l’ospite doveva fare un pellegrinaggio per recuperare le chiavi, spesso lontano dalla proprietà. E il gestore? Pagava una tariffa per ogni deposito. Insomma, un miglioramento, ma non la rivoluzione che tutti aspettavano.

3. Serrature Smart e Aperture da Remoto: Benvenuti nel Futuro

Poi è arrivata la tecnologia vera. Portoni che si aprono con un link, serrature smart che rispondono al tuo smartphone, cassette di sicurezza montate sullo stipite della porta (sì, lì è legale, perché è proprietà privata). Questi sistemi sono un game-changer. L’ospite arriva, clicca, entra. Nessun palo, nessun negozio, nessun rischio. E i gestori possono controllare tutto da remoto, senza muoversi dal divano. È il self check-in 2.0: sicuro, conforme alle normative, e con un unico difetto: installarlo può costare un occhio della testa. O almeno, così era fino a poco tempo fa.

Novembre 2024: La Stretta che Ha Fatto Tremare Tutti

E qui la storia si complica. A novembre 2024, il Ministero dell’Interno tira fuori una circolare (n. 38138, per gli amanti dei codici) che sembra voler riportare indietro le lancette. Basandosi sull’art. 109 del TULPS, insiste sul check-in “de visu”: in pratica, qualcuno dovrebbe verificare di persona l’identità degli ospiti per garantire la sicurezza pubblica. Panico tra i gestori: addio self check-in? Non proprio. La circolare non vieta i sistemi automatizzati, ma dice che da soli non bastano. Servono tecnologie certificate, che registrino i dati in modo impeccabile e traccino ogni accesso. E indovina un po’? Il Ministero del Turismo sta lavorando proprio a questo: una soluzione standardizzata che metta d’accordo tutti – sicurezza, normative e la libertà di gestire la tua proprietà come vuoi.

Xenia: Il Self Check-in Che Non Ti Fa Perdere il Sonno

Ed eccoci al presente, dove Xenia entra in scena come il cavaliere bianco dell’ospitalità. Immagina un sistema di self check-in che fa tutto: apre il portone esterno con un link temporizzato, valido solo per il soggiorno dell’ospite. Niente codici fissi, niente rischi di accessi non autorizzati. Una volta dentro, l’ospite trova le chiavi in una cassetta sullo stipite o entra direttamente con una serratura smart, a seconda di come hai deciso di organizzare la tua proprietà. È semplice, è sicuro, ed è conforme alle normative più recenti.

Ma il vero colpo di scena? Mentre sul mercato un’installazione del genere ti costerebbe tra i 200 e i 300 euro (e un bel po’ di mal di testa), con Xenia è tutto gratis. Sì, hai letto bene: zero costi per i nuovi proprietari e i property manager affiliati. Non è solo una questione di soldi: è la libertà di offrire ai tuoi ospiti un’esperienza moderna senza preoccuparti di normative, multe o tecnologia che non funziona.

La Tua Prossima Mossa

L’ospitalità non è più quella di una volta. È un mondo in cui i viaggiatori vogliono flessibilità, i gestori vogliono semplicità, e le autorità vogliono ordine. Il self check-in è il ponte che collega tutto questo, e Xenia è il modo più intelligente per attraversarlo. Che tu sia un proprietario con un appartamento da affittare o un property manager con un impero di strutture, il 2025 è l’anno per fare il salto.

Pronto a rivoluzionare il tuo modo di accogliere gli ospiti? Contattaci e scopri come Xenia può rendere il tuo self check-in un gioco da ragazzi – senza spendere un euro. La chiave del futuro è digitale, e noi te la stiamo porgendo.